La adquisición de una propiedad mediante una promesa de compraventa implica, en muchos casos, el pago de un anticipo o pie. Sin embargo, cuando el comprador no logra obtener el crédito hipotecario necesario para formalizar la compra, se genera una situación de vulnerabilidad en la que se ve comprometida la inversión realizada.
Además, no obtener el crédito hipotecario no solo significa que el banco rechace la solicitud, sino también que, en algunos casos, el financiamiento otorgado sea inferior al pactado en la promesa. Por ejemplo, si se estableció un financiamiento del 90% y el banco solo concede el 80%, se configura un incumplimiento de las condiciones pactadas, afectando directamente la capacidad del comprador para formalizar la compra.
En este artículo, analizamos el problema de la no obtención del financiamiento, el derecho del consumidor a recuperar los anticipos pagados y la responsabilidad que tienen las inmobiliarias y sus intermediarios en este proceso, basándonos en recientes pronunciamientos del SERNAC y el deber de profesionalidad del sector.
El Problema de la No Obtención del Crédito Hipotecario
Los cambios en las políticas de crédito y en las condiciones del mercado han afectado la posibilidad de que muchos consumidores logren financiar la compra de una vivienda. No se trata solo de que la solicitud de crédito sea rechazada, sino también de que el financiamiento otorgado no alcance el porcentaje pactado en la promesa. Por ejemplo, si en la promesa se estableció un financiamiento del 90% del valor del inmueble y, al solicitarlo, el banco solo concede el 80%, se considera que el comprador no ha obtenido el crédito en los términos acordados. Esto impide la formalización de la compraventa y deja al consumidor con la inversión realizada sin la posibilidad de concretar la compra.
El Derecho del Consumidor a Recuperar el Anticipo
La legislación chilena en materia de protección al consumidor establece que los contratos de adhesión, especialmente en el sector inmobiliario, deben respetar los derechos del comprador. Si un contrato impone condiciones abusivas o se produce un incumplimiento que impide la concreción de la compra, el consumidor tiene derecho a recuperar el monto anticipado.
Recientes pronunciamientos del SERNAC han subrayado la importancia de que las inmobiliarias garanticen condiciones justas y transparentes en los contratos de promesa de compraventa. Cuando se niega la devolución del anticipo sin una justificación válida, el consumidor puede exigir la restitución íntegra de su inversión, además de otros posibles daños y perjuicios.
El Deber de Profesionalidad de las Inmobiliarias
Las inmobiliarias tienen la obligación de actuar con profesionalidad y transparencia al evaluar la capacidad crediticia de los potenciales compradores antes de firmar una promesa de compraventa. Esto implica:
- Evaluación Rigurosa: Analizar la situación financiera del cliente para asegurarse de que las condiciones de financiamiento prometidas sean realistas.
- Información Clara y Completa: Informar al comprador sobre los requisitos y condiciones del crédito hipotecario, evitando crear falsas expectativas.
- Evitar Cláusulas Abusivas: No incluir condiciones que penalicen al comprador en caso de que no se obtenga el financiamiento acordado.
El reciente pronunciamiento del SERNAC subraya que la inmobiliaria debe garantizar condiciones justas y transparentes en la promesa de compraventa. Si las condiciones financieras pactadas no se cumplen —ya sea porque el crédito es denegado o porque se financia un porcentaje inferior al convenido— la inmobiliaria debe asumir su responsabilidad y devolver el anticipo al consumidor.
El Rol de los Intermediarios
En muchos casos, los Brokers o intermediarios inmobiliarios actúan como oferentes directos en contratos de promesa de compraventa. Aunque su función es facilitar el vínculo entre el comprador y el proveedor del inmueble, también asumen una responsabilidad importante en la veracidad y transparencia de la información que entregan.
- Deber de Profesionalidad: El Intermediario también debe actuar profesionalmente y realizar un análisis riguroso de la capacidad de compra de la persona. No debe entusiasmar exageradamente a las personas respecto a su capacidad de compra, en vista de que las expone a multas de alto valor.
- Responsabilidad Compartida: Si el crédito hipotecario no se otorga en los términos establecidos y el comprador sufre perjuicios, la agencia o intermediario puede ser considerado responsable solidariamente, reforzando así el derecho del consumidor a recuperar su anticipo.
Pronunciamientos Recientes del SERNAC
El SERNAC ha emitido pronunciamientos que subrayan la obligación de las inmobiliarias de ofrecer condiciones transparentes y equitativas en los contratos de promesa de compraventa. Según estos pronunciamientos, cuando se pacta un financiamiento en ciertos porcentajes y el comprador no logra obtener ese monto —ya sea por rechazo directo o por otorgarse un porcentaje menor— se configura un incumplimiento contractual. En consecuencia, el consumidor tiene derecho a recuperar íntegramente el anticipo pagado, ya que no puede asumir la carga financiera adicional que no fue acordada inicialmente.
Este pronunciamiento reafirma la necesidad de que las inmobiliarias realicen evaluaciones realistas y eviten condiciones abusivas que afecten el derecho del consumidor a recuperar su inversión.
Conclusión
La problemática de no obtener el crédito hipotecario en los términos pactados —ya sea por rechazo bancario o por obtener un financiamiento inferior al acordado (por ejemplo, 80% en lugar del 90%)— afecta a numerosos consumidores, dejando al comprador en una posición de vulnerabilidad al no poder formalizar la compraventa. Las inmobiliarias y sus intermediarios tienen el deber de evaluar correctamente la capacidad financiera del comprador y de ofrecer condiciones transparentes y justas.
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