Resumen del Caso
En octubre de 2020, Paulina Cifuentes Villarreal firmó una promesa de compraventa con Inmobiliaria Leben Hipódromo SpA para adquirir un departamento, estacionamiento y bodega. Paulina pagó íntegramente el pie (271,32 UF) en 33 cuotas. Sin embargo, cuando intentó obtener un crédito hipotecario para suscribir el contrato definitivo, fue rechazada por los bancos debido a cambios en las condiciones de financiamiento. La inmobiliaria se negó a devolverle el monto pagado, argumentando que el incumplimiento era imputable a la consumidora. Devoluxion intervino en representación de Paulina, y tras un proceso judicial, se logró:
- Declarar abusivas y nulas ciertas cláusulas del contrato.
- Ordenar la devolución íntegra del pie.
- Imponer una multa significativa a la inmobiliaria.
- Conceder una indemnización por daño moral.
Contexto y Antecedentes
La Promesa de Compraventa y sus Modificaciones
La promesa de compraventa fue suscrita en octubre de 2020 y posteriormente modificada en noviembre de 2020 y noviembre de 2021. Aunque inicialmente se pactó el compromiso de vender y comprar el inmueble, las cláusulas incluidas permitían a la inmobiliaria modificar unilateralmente el contrato, imponer multas excesivas y limitar la responsabilidad del proveedor, vulnerando los derechos de la consumidora.
Problemas en el Financiamiento
Paulina cumplió con el pago del pie según lo estipulado. Sin embargo, al iniciar el trámite para obtener un crédito hipotecario en febrero de 2024, se encontró con que los bancos rechazaban su solicitud. Las condiciones impuestas por las entidades financieras cambiaron, y la carga de la financiación pasó a depender de factores externos, fuera del control de la consumidora.
La Respuesta de la Inmobiliaria
Ante el fracaso en la obtención del crédito, la inmobiliaria se negó a devolver el monto pagado, argumentando que el incumplimiento recaía en la propia compradora. Este planteamiento fue impugnado en juicio, y Devoluxion presentó una demanda fundamentada en la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de adhesión.
Análisis Jurídico
Cláusulas Abusivas Identificadas
El tribunal identificó que el contrato contenía varias cláusulas abusivas, entre las cuales se destacaron:
- Cláusula de Modificación Unilateral: Otorgaba a la inmobiliaria la facultad de modificar el contrato sin consentimiento expreso de la consumidora.
- Cláusula Penal Excesiva: Estipulaba una multa del 10% del precio total del inmueble en caso de incumplimiento, aplicada sobre el precio íntegro y no sobre el monto efectivamente pagado.
- Limitación de la Responsabilidad: Se imponía una renuncia tácita a derechos básicos del consumidor, afectando el equilibrio contractual.
- Cláusulas de Adhesión: Se consideró que el contrato era de adhesión, ya que la consumidora no tuvo oportunidad de negociar o modificar los términos.
Fundamentación Legal
El fallo se sustentó en diversas disposiciones de la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores (Ley N° 19.496):
- Artículo 4: Establece la irrenunciabilidad de los derechos del consumidor.
- Artículo 16: Prohíbe cláusulas que alteren unilateralmente el contrato o limiten el derecho a recurrir a la justicia.
- Artículo 23 (inciso 1): Obliga a que las condiciones contractuales sean claras y equitativas.
- Artículo 24: Prevê sanciones para los proveedores que infrinjan la ley.
- Artículo 43: (Interpretado conjuntamente) refuerza la responsabilidad del proveedor en contratos de adhesión.
La sentencia declaró nulas las cláusulas abusivas y ordenó la restitución del monto pagado, imponiendo además una multa y una indemnización por daño moral.
Impacto y Lecciones del Caso
Lecciones para los Consumidores
- Revisión Detallada: Es fundamental leer y comprender los términos y condiciones antes de firmar cualquier contrato de promesa de compraventa.
- Asesoría Legal: Ante cualquier duda o cláusula que parezca abusiva, se recomienda buscar asesoría legal para proteger tus derechos.
- Evaluación de Financiamiento: Las condiciones de crédito pueden cambiar y afectar la viabilidad de la compra, por lo que es importante conocer las políticas de financiamiento de los bancos.
- Documentación Completa: Guarda todas las pruebas (correos, recibos, conversaciones) que respalden tu posición en caso de disputa.
Relevancia para el Sector Inmobiliario
Este caso pone de relieve la necesidad de que las inmobiliarias ajusten sus contratos a las normativas vigentes y eviten cláusulas abusivas que perjudiquen a los consumidores. Además, destaca la importancia de que los proveedores profesionales evalúen la capacidad de financiamiento de los potenciales compradores antes de comprometerse contractualmente.
Conclusión
El fallo en favor de Paulina Cifuentes Villarreal representa un precedente importante en la protección de los derechos de los consumidores en contratos inmobiliarios. Se reafirma que:
- Los contratos de adhesión que contienen cláusulas abusivas son nulos.
- La carga de obtener un financiamiento no debe recaer únicamente en el comprador.
- Las inmobiliarias deben actuar con transparencia y buena fe.
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